전세권설정이란? 확정일자의 차이 6가지만 알고가세요

전세권설정과 확정일자의 차이 다필요없고 6가지만 알아두세요!

전세권설정? 확정일자? 자신의 보증금을 지키기 위한 방법을 고민하고 계시다면 고민하실 필요없습니다. 둘은 분명 차이점은 존재하지만 가장 중요한 점은 전세권 설정을 통해서든 확정일자를 통해서든 바로 선순위 임차인만 된다면 자신의 보증금을 온전히 지켜낼 수 있습니다.

 

 

전세권설정한 임차인(민법에서 물권에 해당) VS 확정일자 받은 임차인(채권의 물권화)

 

민법에서 물권 = 임대차계약(채권) + [전입신고 + 확정일자] = 우선변제권

민법에서 물권??? 채권의 물권화??? 굉장히 용어가 어려울 수 있겠는데요. 사실 두 용어 모두 내가 살던 집이 집주인이 파산해버리거나 도망가버렸을 때 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제권이 부여되기 때문에 중요한데요.

 

자세히 설명드리자면 전세권 설정은 원래부터 민법에서 물권에 해당 됩니다. 경매 절차에서 우선 변제권이 인정되어집니다. 그렇다면 확정일자를 받은 임차인은 어떻게 될까요? 임대차 계약 자체가 원래는 채권에 해당되지만 [전입신고 + 확정일자]를 받게 되면 경매 절차에서 우선변제권을 부여 받게 됩니다. 따라서 무엇을 하든 결국 보증금을 온전히 지켜낼 수 있게 되는 것입니다. (단, 자신이 선순위 임차인이여야 한다는 사실이야 해요!!)

 

 

전세권 설정VS 확정일자를 받은 임차인 결정적 차이

① 효력이 미치는 범위에 있어서!!! 땅과 건물에 미치는 범위가 다릅니다.

② 절차에 있어서!!! 확정일자는 그럴필요없지만 전세권설정은 임대인 동의를 받아야합니다.

③ 비용면에서!!! 전세권설정이 많이 비쌉니다.

④ 집에 거주하고 있는지 유무에따라서!!!!

⑤ 효력발생일에 있어서!!! 

⑥ 경매에 있어서!!! 집주인이 보증금을 주지 않는다면 전세권 설정인 유리합니다.

 

① 효력이 미치는 범위에 있어서!!! 땅과 건물에 미치는 범위가 다릅니다.

토지와 건물이 따로 등기가 되어 있는 단독주택의 경우 확정일자 임차인은 건물에 확정일자를 받으면 그 효력이 건물과 토지 모두에 그 효력이 미치는 반면

 

전세권설정 같은 경우에는 건물에만 전세권을 설정하는 경우가 많아서 건물에만 설정했을 경우에는 토지에 대해서는 전세권 설정이 미치지가 않습니다. 그래서 추후 경매 절차에 있어서 토지분의 낙찰대금에 대하여는 배당요구를 할 수 없습니다.

② 절차에 있어서!!! 확정일자는 그럴필요없지만 전세권설정은  임대인 동의를 받아야합니다.

 절차에서 전세권 설정을 하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 반면에 확정일자를 받는 것은 임대인의 동의가 없어도 임차인 단독으로 동사무소에서 얼마든지 할 수 있는 것이지요 .

 

③ 비용면에서!!! 전세권설정이 많이 비쌉니다.

전세권 설정이 확정일자보다 많이 비싼 편입니다. 확정일자는 700원정도 들어가는 반면 전세권 설정은 확실히 비용면에서 월등히 많이들어갑니다.

 ④ 집에 거주하고 있는지 유무에따라서!!!!

확정일자부 임차인은 그 집에 반드시 거주를 하고 있어야 하지만 그 효력이 유지되는 반면에 전세권설정을 한 세입자는 그 집에 거주하지 않아도 그 효력은 유지가 됩니다

 

왜냐하면 임차인의 대항력 효력 발생이 전입 신고 와 더불어 그 집에 살고 있어야 된다(점유) 서류를 하고 있어야 하는 것이 요건이 되기 때문입니다.

 

 

⑤ 효력발생일에 있어서!!!차이점

전입 신고를 받은 날 확정일자도 같이 받았다고 치면 그 효력 발생일은 전입 신고를 한 다음 날부터 그 효력이 발생이 되게 됩니다. 

반면에 전세권설정의 경우에는 전세권설정을 한 당일 날 그 효력이 발생하게 됩니다.

이는 나중에 교묘하게 악용하는 사람들이 있기 때문에 이중계약을 하고 동일한 날 전세권 설정을 한사람과 확정일자를 신청한 사람이 있다면 전세권 설정이 먼저 효력이 발생되기 때문에 만약 이점이 불안하시다면 전세권 설정을 하시겠지요?

 

⑥ 경매에 있어서!!! 집주인이 보증금을 주지 않는다면 전세권설정이 유리합니다.

그리고 계약 기간이 만료가 되었을 때 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받기 위한 어떤 조치를 취해야 됩니다. 그중에 경매 신청에대해서 비교를 해보도록 하자면

 

 확정일자만 받은 임차인은 사실 보증금을 돌려받지 못 했다고 해서 그 집을 바로 경매를 신청을 할 수 없게 되어있습니다. 보증금 반환 청구 소송을 통해서 강제집행을 해야 하는데요.

 

반면 전세권설정의 경우에는 소송을 하지 않아도 전세권설정의 위한 경매 신청을 할 수 있습니다.

여러가지 차이점으로 각각 비교해보았는데요. 비용이 부담되신다면 역시 확정일자를 신청하시는 편이 좋고 맘이 불편하고 집이 언제 어떻게 될지 모르시는 분이라면 전세권 설정을 신청하시고 신청하실 때 집 뿐만아니라 토지에 대해서도 전세권 설정을 하셔야 집이 경매로 넘어갔을 때 토지에 대해서도 배당을 받을 수 있다는 점 꼭 인지해주시면 좋겠습니다. 

 

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