레버리지 효과 빚을 내서라도 투자하는 이유

여러분들의 투자 마인드를 테스트하겠습니다!

5억짜리 아파트가 2년후에 반드시 10억이 된다. 5억을 빌리는데 대출이자가 10%라면 

당신은 대출을 하시겠습니까? (O,X) 

당신의 선택은 O,X든 상관없습니다. 둘다 옳은 것이니깐요. 하지만  투자자 마인드는 O를 선택하신 분에게 있겠네요.

왜 사람들은 빚을 내서라도 투자를 할까? 

바로 위 사례가 레버리지 효과입니다. 빚을 내서라도 이자를 갚고도 수익이 남는다면 부채를 이용하겠다! 이말입니다. 조금 극단적이기는 하지만 5억을 투자해서 10억을 번다면 5억 대출 금액의 이자가 10%, 5천만원이 됩니다. 그리고 집값이 5억→10억원이 되면서 5억의 수익을 보고 이자를 제하면 약 4억 5천만원의 순수익을 보는 것입니다.  어떻습니까? 대출을 이용해서 돈을 번셈이지요?

레버리지 효과 : 부채를 이용하여 자기 자본 수익률을 높이는 것, 수익률이 이자율보다 높다면 대출을 하여 레버리지 효과를 볼 수 있다. (수익률>이자율)

여기서 가장 중요한건 부채가 없었다면 이정도 수익을 볼 수 없었을 것이고 레버리지 효과를 보려면 수익률이 이자율보다 높아야 된다는 이야기입니다.

그렇다면 궁금한것이 있습니다. 자기 자본 수익률과 수익률이 무엇이 다를까요?

위그림에서 볼 수 있듯이 A,B 두사람은 수익률은 10%(2억/2천만원)로 같습니다. 

자기자본 수익률은 부채를 제외한 순수하게 소유하고 있는 자산을 순이익으로 나눈 값을 말합니다. (자기자본 수익률 = 자기 순수 자본/순수익)

1억을 대출한 사람은 대출을 이용해서 자기 자본 수익률 2배 효과를 얻게 되었고 즉 2억을 갖고 있는 사람만큼 이득을 본 셈입니다. (이해를 돕기 위해서 대출 이자는 계산하지 않았습니다.)

물론 실 생활에서는 이자를 포함하여 계산을 하여야 겠지요. 그렇지만 중요한 점은 많은 사람들이 이 레버리지 효과를 보기 위해 대출을 하고 있습니다. 그러나 현실적으로는 집값이 생각만큼 오르지 않게 되면서 오히려 손해를 보고 있는 경우가 많습니다. 

말그대로 부채는 지렛대 역할을 하기 때문에 만약 이익을 보면 몇배만큼 큰 이익을 볼 수 있어 좋지만, 반대로 손해도 몇배만큼 입게 되니 신중하게 선택을 하셔야 합니다.